土地家屋調査士の過去問の解答！解き方・情報の読み取り方まで掲載！
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土地家屋調査士試験の記述式問題は１問につき５～８ページもあります。
初学者にとっては非常にハードルが高く感じられるでしょう。
そこで今回は、令和元年度の土地の過去問を取り上げ、申請書を作成するプロセスをお見せしたいと思います。
問題文のどこから何を読み取っていくのかをご覧ください。
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目次
まずは問題を読む順番
記述式問題は非常にボリュームが多いため、何度も読み返していると、どんどん時間を失っていきます。
そのため、読む順番が大事になります。
いきなり問題文を読み始めるのではなく、以下の順番に沿って読み進めていきましょう。
1 注意事項
↓
2 問
↓
3 問題文
まず、解答にあたっての注意事項を確認します。
特に、土地の問題では、地積測量図の左側に何を記載するか（あるいは省略するか）が必ず書かれていますので、それをチェックします。
次に、どのような問が出題されているのかを確認します。
あらかじめ論点を把握しておくことで、問題文のどの情報が要チェックなのかを判断できるようにしておくのです。
令和元年度問21（土地）の問題を読んでみよう
それでは令和元年度の問21を見てみましょう。
黄色い網掛けが問題文の中で注目すべき記載で、赤字は私が読み取った内容となっています。
令和元年度 問題21（土地）
土地家屋調査士法務太郎は，次の〔調査図素図〕に示すＡ市Ｂ町一丁目５番の土地（以下「本件土地」という。）の所有者である山川一郎から，本件土地の表示に関する登記に関する相談を受け，【土地家屋調査士法務太郎の聴取記録の概要】のとおり事情を聴取し，本件土地について，必要となる表示に関する登記の申請手続についての代理並びに当該登記に必要な調査及び測量の依頼を受け，【土地家屋調査士法務太郎による調査及び測量の結果の概要】のとおり必要な調査及び測量を行った。（対象土地は５番であること、および申請人は山川一郎であることが分かります）
以上に基づき，次の問１から問４までに答えなさい。
（注）
Ａ点，Ｂ点，Ｃ点，Ｄ点，Ｆ点及びＨ点の各点は，筆界点を示し，実線は筆界線を示す。
Ｅ点は，Ａ点とＢ点を結ぶ直線上の点である。
Ｇ点は，Ｆ点とＨ点を結ぶ直線上の点である。
問１ （略）
問２ （略）
問３ 別紙第21問答案用紙の第３欄の登記申請書の空欄を埋めて，依頼を受けた本件土地の登記の申請書を完成させなさい。ただし，分筆の登記以外に必要な土地の表示に関する登記がある場合は，一の申請情報により申請するものとする。また，地積は，測量の結果である座標値を用いて座標法により求積するものとする。（分筆と一の申請情報で行うものとして、地積更正登記もしくは一部地目変更登記が候補として挙がります）
問４ （略）
（注）
１ 本問における行為は全て適法に行われており，法律上必要な書類は全て適法に作成されているものとする。（例年通りの内容なので読み飛ばして構いません）
２ 登記の申請は，書面申請の方法によってするものとする。（例年通りの内容なので読み飛ばして構いません）
３ 座標値は，計算結果の小数点以下第３位を四捨五入し，小数点以下第２位までとすること。（例年通りの内容なので読み飛ばして構いません）
４ 地積測量図は，250分の１の縮尺により作成すること。また，地積測量図には，測量の結果を用いて求めた筆界点間の距離を，計算結果の小数点以下第３位を四捨五入し，小数点以下第２位まで記載すること。（例年通りの内容なので読み飛ばして構いません）
５ 地積測量図には，各筆界点の座標値，平面直角座標系の番号又は記号，地積及びその求積方法並びに測量年月日は，記載することを要しない。（平面直角座標系の番号又は記号、測量年月日は省略してよいことが分かります。求積表を省略するのは例年通りです）
６ Ａ市基準点の各点は，地積測量図にその地点を明示して点名を付して記載すること。ただし，座標値を記載することを要しない。（基本三角点等の名称及び座標値は省略してよいことが分かります）
７ 訂正，加入又は削除をしたときは，訂正は訂正する字句に線を引き，近接箇所に訂正後の字句を記載し，加入は加入する部分を明示して行い，削除は削除する字句に線を引いて，訂正，加入又は削除をしたことが明確に分かるように記載すること。ただし，押印や字数を記載することは要しない。（例年通りの内容なので読み飛ばして構いません）
【土地家屋調査士法務太郎の聴取記録の概要】
１ Ａ市Ｂ町一丁目５番１号に住所を有する山川一郎は，本件土地に所在する家屋番号５番の建物（以下「本件建物」という。）に居住している。
２ 本件土地は，周囲をブロック塀に囲まれており，本件建物の東側にある庭では，山川一郎が平成25年５月１日からサツマイモやネギなどを栽培して家庭菜園として利用しているが，本件建物の敷地部分と当該家庭菜園部分とを明確に区別する柵や囲いは存在しない。（宅地と一体利用しているので、地目は「宅地」として認定されます）
３ 本件土地は，Ａ市の道路拡幅計画により，今後，建物を新築する際には，隣接するＡ市Ｂ町一丁目４番２の土地や６番２の土地と同様に，本件土地のうち南側の土地（〔調査図素図〕のＣ，Ｄ，Ｆ，Ｇ，Ｈ及びＣの各点を順次直線で結んだ部分。以下「乙区画」という。）を分筆し，道路として使用することができるようにしなければならないとされている。（乙区画を分筆することが分かります）
４ 山川一郎は，娘である和田令子に対し，Ａ市の道路拡幅計画による道路拡幅工事が１年後に着手される（まだ道路になっていないことが分かります）ことについて相談したところ，当該道路拡幅工事を契機として，本件土地のうち東側の土地（〔調査図素図〕のＢ，Ｈ，Ｇ，Ｅ及びＢの各点を順次直線で結んだ部分。以下「丙区画」という。）を分筆しておき，今後，丙区画に抵当権を設定して建築資金の融資を受け，和田令子が同区画上に建物を新築することとなった。（丙区画を分筆することが分かります）また，Ａ市の道路拡幅計画に沿う形で，道路となる予定である乙区画も同時に分筆し，本件土地のうち西側の土地（〔調査図素図〕のＡ，Ｅ，Ｇ，Ｆ及びＡの各点を順次直線で結んだ部分。以下「甲区画」という。）には，本件建物をそのまま残すこととした。（乙区画と丙区画は同時に分筆することが分かります）なお，丙区画上の建物の新築は道路拡幅工事の完了後速やかに行う予定であり，その建物の新築工事に着手するまでは山川一郎が丙区画を引き続き家庭菜園として利用することとなっている。（分筆後も丙区画の地目は「宅地」として認定されることが分かります）
５ 山川一郎は，本件土地を分割する線（〔調査図素図〕のＥ点とＧ点を結ぶ直線及びＦ点，Ｇ点，Ｈ点を順次結ぶ直線）のうち，甲区画と丙区画を分割する線（〔調査図素図〕のＥ点とＧ点を結ぶ直線）は，甲区画及び丙区画と乙区画を分割する線（〔調査図素図〕のＦ点，Ｇ点，Ｈ点を順次結ぶ直線）の垂線となることを希望している。（２つの直線は直交していること、及びＧ点は交点計算で求めることが分かります）
【土地家屋調査士法務太郎による調査及び測量の結果の概要】
１ 資料に関する調査の結果
（１）本件土地に関する登記記録の調査結果（現在事項）
ア 本件土地
（表題部）
所在 Ａ市Ｂ町一丁目
地番 ５番
地目 宅地
地積 212.70㎡
（この土地を分筆することになるので、所在、地番、地目を確認する他、地積更正の要否を地積から判断します）
（権利部）
甲区 Ａ市Ｂ町一丁目５番１号 山川一郎
乙区 （登記事項なし）
（所有権の登記があるので、分筆に登録免許税がかかることが分かります）
イ 本件建物（特に論点となっていないので読み飛ばします）
（表題部）
所在 Ａ市Ｂ町一丁目５番地 家屋番号 ５番
種類 居宅
構造 木造亜鉛メッキ鋼板ぶき２階建
床面積 １階 46.29㎡ ２階 46.29㎡
原因及びその日付 昭和61年４月１日新築
（権利部）
甲区 Ａ市Ｂ町一丁目５番１号 山川一郎
乙区 （登記事項なし）
（２）地図等に関する調査結果
本件土地の地域には，不動産登記法第14条第４項の地図に準ずる図面が備え付けられている。
また，本件土地の地域は，不動産登記規則第10条第２項第１号の市街地地域に属する。（公差は甲２までであることが分かります）
（３）本件土地及び隣接地に係る図面等の調査結果（特に論点となっていないので読み飛ばします）
本件土地の隣接地であるＡ市Ｂ町一丁目１番25，２番32,３番３，４番１，４番２，６番１及び６番２の各土地については，いずれも地積測量図が備え付けられている。また，本件建物については，建物図面が備え付けられている。
（４）Ａ市道路管理課における道路境界の調査の結果（特に論点となっていないので読み飛ばします）
Ａ市道路管理課において，道路境界の調査を行った結果，本件土地については，道路境界の確認がされていた。
（５）分筆の登記の予定地番の調査の結果
法務局において，甲区画を５番１，乙区画を５番２，丙区画を５番３とする予定地番の確認を行った。（申請書の地番欄はこれを使うことが分かります）
（６）本件土地の地積測定の公差
| 精度区分 | 甲１ | 甲２ | 甲３ | 乙１ | 乙２ | 乙３ |
| 対象面積 | ||||||
| 212.70㎡ | 0.53㎡ | 1.28㎡ | 2.57㎡ | 3.68㎡ | 7.54㎡ | 15.08㎡ |
２ 本件土地の利用状況，境界標の状況並びに立会い及び測量の結果
（１）本件土地の利用状況
本件土地の利用状況は，【土地家屋調査士法務太郎の聴取記録の概要】のとおりである。
（２）境界標の状況に関する調査
〔調査図素図〕のＡ点及びＢ点には石杭が，Ｃ点，Ｄ点，Ｆ点及びＨ点にはコンクリート杭が，それぞれ設置されている。（地積測量図に記載する境界標の種類が分かります）
（３）立会い等
ア Ａ市道路管理課職員及び隣接土地所有者から，道路及び隣接する境界について，それぞれ確認が得られた。
また，今回の測量の結果とＡ市備付道路境界図が一致していることを確認した。（道路との境界は論点にならないことが分かります。例年通りの内容）
イ 〔調査図素図〕のＥ点及びＧ点は，分筆点であり，Ｅ点には金属標を設置することを２番32の土地の所有者に報告した上で設置し，Ｇ点にはコンクリート杭を設置した。（地積測量図に記載する境界標の種類が分かります）
ウ 土地家屋調査士法務太郎による検証の結果，現地の境界標と登記所備付資料の地積測量図の成果は整合していることが確認された。
（４）測量の結果
Ａ市基準点である〔調査図素図〕のT1点及びT2点並びに関連する基準点の点検測量を行った結果，許容誤差内にあることを確認した。そこで，〔Ａ市基準点成果表〕の値をもって，筆界点の観測を行い，次のとおり観測値と筆界点の座標値を得た。
ア 〔Ａ市基準点成果表〕
| 名称 | Ｘ座標（ｍ） | Ｙ座標（ｍ） |
| T1 | 285.36 | 297.00 |
| T2 | 285.50 | 312.00 |
イ 〔測量によって得られた観測値〕
| 器械点 | 後視点 | 測点 | 観測角 | 水平距離(ｍ) |
| T1 | T2 | T2 | ０°０′０″ | － |
| T1 | T2 | Ｄ | 310°１′45″ | 4.72 |
（注）
１ 観測角は，時計回りの角度を示す。
２ 北は，Ｘ軸正方向に一致する。
（Ｄ点は放射計算によって求めることが分かります）
ウ 〔測量によって得られた座標値〕
| 名称 | Ｘ座標（ｍ） | Ｙ座標（ｍ） |
| Ａ | 300.00 | 300.00 |
| Ｂ | 302.00 | 318.00 |
| Ｃ | 289.22 | 318.00 |
| Ｅ | 301.18 | 310.62 |
| Ｆ | 290.00 | 300.00 |
| Ｈ | 290.30 | 318.00 |
解答例
【登記の目的】
本問の地積を計算すると、分筆前の地積と分筆後の地積に甲２以上の誤差がありますので、地積更正登記が必要となることが分かります。
ということで、登記の目的は「土地地積更正・分筆登記」です。
【添付書類】
分筆につき「地積測量図」の提供が必要となります。
また、土地家屋調査士に申請を委任していますので、「代理権限証書」が必要です。
【登録免許税】
分筆の結果、３筆になりますので、登録免許税は3,000円となります。
頭に「金」を付けるのを忘れないようにしてください。
【申請人】
登記記録から、山川一郎の住所氏名を転写します。
【土地の表示】
１行目
１行目には、従前の登記記録の情報を転写します。
２～４行目には、分筆後の甲区画、乙区画、丙区画の情報を記載します。
従前の地番が、支号のない「５番」であるため、分筆後の地番は「５番１」「５番２」「５番３」となります。そしてそれぞれにつき、（イ）（ロ）（ハ）を付けます。
２行目
２行目の「５番１」は、従前の「５番」の登記記録が変更されることとなりますので、登記原因及びその日付欄には変更した箇所の冠記が必要です。
まず、地積更正をしていますので、「③錯誤」と書きます。
そして、地番と地積が変わるので①③を冠記し、「①③５番１、５番２、５番３に分筆」と書きます。
３行目
３行目には、分筆後の「５番２」の情報を記載します。
登記記録が新たに作成されるため、地目も含めて全ての情報を書く必要があります。
地目ですが、まだ道路にはなっていないため、「公衆用道路」としてはいけません。
「宅地」のままとなります。
登記原因及びその日付欄には「５番から分筆」と書きます。
４行目
４行目には、分筆後の「５番３」の情報を記載します。
登記記録が新たに作成されるため、地目も含めて全ての情報を書く必要があります。
地目は、宅地と一体として利用する家庭菜園ですので「宅地」となります。
（「畑」としてしまうのは誤りです）
登記原因及びその日付欄には「５番から分筆」と書きます。
これで申請書の完成です。
いかがでしたでしょうか。
何の手掛かりもなく読むよりも、ずっと理解しやすかったのではないでしょうか。
コツを掴んで、ぜひ記述式を得意分野にして頂ければと思います。
土地家屋調査士の過去問一覧2024年最新
ここでは、土地家屋調査士の過去問について、2024年時点での最新のものとして2023年(令和5年)~2018年(平成30年)の6年分を掲載します。
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