【土地家屋調査士試験】口述試験の質問内容（過去問）と解答例
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土地家屋調査士試験では、筆記試験に合格後、口述試験に合格しなければなりません。
中山祐介講師が、口述試験の流れと、実際の試験の再現、そして解答例をご紹介していきます。
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目次
中山講師・中里講師による口述試験の再現動画！
土地家屋調査士の口述試験がどのようにおこなわれるのか、実際の流れや、質問内容がイメージできる再現動画です。
ぜひ、最初にご視聴ください。
土地家屋調査士の口述試験の流れ
口述試験では、ほぼ不合格者が出ないとされていますが、どのような試験なのか分からないと不安ですよね。
ここでは実際に、口述試験の再現をみてみましょう。
服装については、別に決まりはありませんが、常識の範囲内の恰好（スーツ・ネクタイ）でいきましょう。
口述試験の順番は、受験票順ではなく、当日ひくクジによって決まります。
なお、会場に到着した順に決まる場合もあるようです。
試験時間は、会場と順番によっては３時間ほどの長丁場になります。
自分の順番がきたら、試験室に向かいます。
「どうぞ」と中から声かかるのでノックして「失礼いたします。」と一声かけて入室します。
「どうぞ」と言われたら椅子に座ってください。
口述試験の問題（質問）と模範解答
会場によって異なりますが、通常試験官は２名です。
不動産登記法と土地家屋調査士法について質問が投げかけられますので、落ち着いてしっかり答えましょう。
単に丸暗記するのではなく、理解した上で自分自身の言葉で伝えられるようにしましょう。
※「意義を説明してください」という質問がありますが、この場合の「意義」とは、目的やメリットと置き換えて考えるとよいでしょう。
総論
表示に関する登記の職権主義について説明してください。
登記は原則として当事者の申請による申請主義が取られていますが、表示に関する登記に関しては、不動産の物理的現況を迅速かつ正確に登記記録に反映させる必要があるため、例外的に職権によってもすることができることをいいます（法16条1項、法28条）。
登記所に不動産登記法第14条第１項の地図を備え付ける意義を説明してください。
各土地の区画を明確にすることができ、境界標の亡失などにより筆界が不明になった場合であっても、復元することが可能になります（法14条2項）。
地図と地図に準ずる図面にはどのような違いがあるか説明してください。
地図は、 基本三角点等を基礎とした正確な測量と調査の成果に基づいて作成されるため、筆界が不明になった場合でも復元する能力がありますが、 地図に準ずる図面にはそのような能力がありません（規則10条）。
地図として備え付けられる図面にはどのようなものがあるか教えてください。
・法務局で作成したもの
・地籍調査において作成された地籍図
・土地改良事業や土地区画整理事業において作成された土地の全部についての所在図
等があります。
地図に記録しなければならない事項を挙げられるだけ挙げてください。
①地番区域の名称
②地図の番号
③縮尺
④平面直角座標系の番号又は記号
⑤図郭線及びその座標値
⑥各土地の区画及び地番
⑦基本三角点等の位置
⑧精度区分
⑨隣接図郭との関係
⑩作成年月日
⑪電磁的記録に記録する地図にあっては各筆界点の座標値
（規則13条）。
地図に準ずる図面とはどのようなものですか。
不動産登記法第14条第1項の地図が備えられるまでの間、地図に代えて登記所に備え付けられるものです（規則14条4項）。
地図の訂正の申出は、 どのようなときに、誰から行うことができますか？
地図に表示された土地の区画又は地番に誤りがあるときに、 当該土地の表題部所有者若しくは所有権の登記名義人又はこれらの相続人その他の一般承継人から申出をすることができます（規則16条1項）。
地図の縮尺を、 地域別にお答えください。
市街地地域は、250分の1又は500分の1
村落農耕地域は、500分の1又は1000分の1
山林原野地域は、1000分の1 又は2500分の1
です。ただし、土地の状況その他の事情により、当該縮尺によることが適当でない場合は、他の縮尺とすることもできます（規則10条2項）。
表示に関する登記には大きく分けて報告的登記と形成的登記がありますが、それぞれどのような登記か、具体的な登記の目的の例を挙げて説明してください。
報告的登記とは、不動産の物理的状況を公示するための登記です。例としては、土地又は建物の表題登記、表題部の変更の登記、滅失の登記、建物の合体による登記等などがあります。また、これらは不動産の所有者に申請義務が課せられており、登記官が職権ですることもできます。なお、更正の登記には申請義務はありません。
形成的登記とは、不動産の物理的状況の変化とは関係なく、所有者の意思によって登記記録上の不動産の個数を変化させる登記をいいます。土地の分筆の登記、合筆の登記、建物の分割の登記、合併の登記、区分の登記があります。こちらは登記官が職権ですることはできません。
報告的登記の申請義務は、誰に課せられていますか？
表題登記のない不動産であれば所有者、 表題登記のある不動産であれば表題部所有者、所有権の登記のある不動産であれば所有権登記名義人に課せられています。これらの者に相続その他の一般承継があった場合は、区分建物の表題登記の申請を除き、相続人その他一般承継人に課せられています（法30条、法47条2項）。
［＋α］：共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合は、所有者に課せられています。
それらの者が申請義務を怠ったときはどうなりますか？
10万円以下の過料に処せられます（法164条）。
権利に関する登記には申請義務がないのに、表示に関する登記には申請義務があるのはなぜか、説明してください。
権利に関する登記は第三者に対抗するためのものなので、申請は任意となっていますが、表示に関する登記は不動産の物理的現況を正しく登記記録に反映させるためのものなので、申請が義務づけられています。
地図はどのように作成されますか。
地図は、 基本三角点等を基礎とした正確な調査・測量による成果に基いて作成されます（規則10条３項）。
登記官の処分に対して不服がある場合には、どのような手続きがありますか？
審査請求をすることができます（法156条）。
［＋α］：抗告訴訟もすることができます（行政事件訴訟法3条）。
審査請求は、誰に対してしますか？
処分をした登記官を監督する法務局又は地方法務局の長に対して行います。なお、この審査請求は登記官を経由してしなければなりません（法156条）。
建物の新築による表題登記を申請したところ、登記官が調査の上却下した場合、審査請求をすることはできますか。
報告的登記の却下については、行政処分性がないため審査請求をすることができません。
［＋α］：ただし、表題部所有者となる者が相違することを理由として却下された場合には、審査請求が可能です（最判平9.3.11)。
土地と建物のそれぞれの登記記録について、閉鎖してから何年間保存されるかお答えください。
土地の登記記録は閉鎖した日から50年、建物の登記記録は閉鎖した日から30年間保存されます（規則28条4項5項）。
筆界の定義を教えてください。
表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいいます（法123条1号）。
筆界と所有権界の違いについて説明してください。
所有権界は私法上のものなので、 隣地所有者との合意によって変更することができるものですが、筆界は公法上のものなので、当事者間の合意によっては変更することができません。
筆界と所有権界が一致しなかった場合、どのような登記を申請することになるか説明してください。
その部分について分筆の登記を行った後、所有権の移転の登記を行うことになります。
筆界特定制度について説明してください。
筆界特定とは、筆界特定登記官が所有権登記名義人等の申請に基づき、筆界調査委員の意見を踏まえて、現地の筆界の位置を判断する制度です（法131条1項）。
筆界特定の申請先を教えてください。
筆界特定登記官です（法131条1項）。
筆界特定の申請をすることができるのはどのような人ですか？
所有権の登記がある土地であれば所有権の登記名義人、所有権の登記がない土地であれば表題部所有者、表題登記がない土地であれば所有者で、これらの者の相続人その他の一般承継人を含みます（法123条5号）。
また、一筆の土地の一部の所有権を取得した者も、その土地の筆界特定を申請することができます（平17.12.6民二2760号通達）
筆界調査委員として任命されるのはどのような人ですか。
筆界特定について必要な事実の調査を行うのに必要な専門的知識及び経験を有する者です（法127条2項）。
筆界特定と境界確定訴訟の判決の関係について説明してください。
筆界特定がされた後に境界確定訴訟の判決が確定したときは、筆界特定は、判決と抵触する範囲において、その効力を失います（法148条）。
また、既に境界確定訴訟の判決が確定している筆界について筆界特定を申請したときは、その申請が却下されます（法132条1項6号）。
土地
土地の地積更正の登記において、申請情報と併せて提供する添付情報を答えてください。
地積測量図を提供します（令別表6項）。
土地の分筆の登記の申請手続きを依頼され、その土地を測量することになった場合、特に注意すべき点と、必要になることを言ってください。
特に注意すべき点は、登記所に備え付けられている地図、地積測量図などの資料や官公署に保管されている資料を収集して、筆界がどこかを慎重に検討することです。
必要なことは、隣接地所有者との立会いを行うことです。
不動産業者から「登記の申請に必要な測量は既に済ませているので、その成果を使用して登記を申請してほしい」と依頼された場合、土地家屋調査士としてはどうすべきですか？
土地家屋調査士は、自らが実際に調査・測量した成果に基づいて地積測量図を作成し、それを添付情報として申請するべきなので、その依頼は断るべきです。
土地の地目は、どのように定めるものとされていますか？
土地の現況と利用目的に重点を置き、 部分的にわずかな差異の存するときでも、土地全体としての状況を観察して定めるものとされています（準則68条）
農地を宅地に変更する地目の変更の登記の申請の依頼を受けた土地家屋調査士は．どのようなことを確認しなければなりませんか？
現地調査を行い、宅地への地目変更があったものと認定することができるかどうかを確認します。また、農地であることから、農地法上の許可等を受けているかどうかも所有者に確認します。
なぜそのような確認をする必要があるのですか？
許可を得ていないと、原状回復命令が出されることがあるためです。
分筆の登記を申請する際に、地積の更正の登記を併せてすることを要しない場合について、説明してください。
分筆前の地積と分筆後の地積の差が、分筆前の地積を基準にして地積測量図の誤差の限度内であるときです（準則72条1項）。
土地の合筆の登記をすることができない場合を３つ挙げてください。
（下記のうち3つを答える）
①相互に接続していない土地
②地目又は地番区域が相互に異なる土地
③表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に異なる土地
④表題部所有者又は所有権の登記名義人が相互に持分を異にする土地
⑤所有権の登記がない土地と所有権の登記がある土地
⑥所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地
所有権の登記以外の権利に関する登記がある土地であっても、例外的に合筆の登記を申請することができる場合について説明してください。
権利に関する登記が、
①承役地についてする地役権の登記
②担保権の登記であって、 登記の目的、 申請の受付の年月日及び受付番号、 登記原因及びその日付が同一のもの
③信託の登記であって、所定の登記事項が同一のもの
④鉱害賠償登録令に規定する鉱害賠償登録に関する登記であって、鉱害賠償登録規則に規定する登録番号が同一のもの
であれば、合筆の登記をすることができます（規則105条）。
建物
建物として登記をすることができるためには、どのような要件を満たさなければならないか説明してください。
屋根及び周壁又はこれらに類するものを有すること、土地に定着した建造物であること、その目的とする用途に供し得る状態にあることが必要です（規則111条）。
建物の表題登記を申請する場合において、表題部所有者となる者が所有権を有することを証する情報には、具体的にどのようなものがありますか？
確認済証、検査済証、工事完了引渡証明書、固定資産税の納付証明書などがあります。
建物の分割と分棟の違いについて説明してください。
分割は、主である建物と附属建物を登記記録上別の建物とするものであり、形成的登記のため、申請義務はありません。
一方、分棟は、建物を物理的に複数の棟に分けるものであり、報告的登記のため、申請義務があります。
既登記の小さな建物があり、それに接続して大きな建物を建てた場合、小さな建物について増築を原因とする表題部の変更の登記をすることができますか？
増築前の建物と増築後の建物に同一性が認められる場合には、表題部の変更の登記を申請することができます。同一性が認められない場合には、小さな建物と大きな建物（未登記）との合体による登記等を申請することになります。
建物が複数の土地にまたがる場合、家屋番号はどのように定めますか。附属建物があり、異なる土地にまたがる場合も含めて説明してください。
建物が複数の土地にまたがる場合は、床面積の多い部分の土地の地番と同一の番号をもって定められます。附属建物が主である建物と異なる土地にまたがる場合は、主である建物の所在する土地の地番と同一の番号をもって定められます（準則88 条２項）。
建物図面の記録事項を挙げられるだけお答えください。
（下記のうち答えられるだけ答える）
方位
縮尺
敷地の地番
敷地の形状
隣接地の地番
附属建物があるときは主・附の別と、附属建物の符号
作成の年月日
申請人及び作成者の氏名又は名称
を記録します。
なお、書面で提供する場合には、作成者は署名又は記名押印が必要です（規則73条2項、74条2項、82条2項）。
共有である建物が滅失した場合、共有者の１人から滅失登記を申請することはできますか？
建物の滅失の登記は報告的登記なので、共有者の１人から申請することができます。
では、もし申請人の住所が、滅失した建物の登記記録上の住所と異なっていた場合、どうなりますか？
その場合であっても、住所についての変更又は錯誤若しくは遺漏があったことを証する情報を提供して、滅失の登記を申請することができます。
では、滅失した建物の所有者が既に死亡していて、相続が開始している場合、どうなりますか？
相続があったことを証する情報を提供して、被相続人名義のまま、相続人から滅失の登記を申請することができます。
区分建物とはどのような建物のことをいいますか？
一棟の建物の構造上区分された部分で、独立して住居や店舗などの建物としての用途に供することができるものをいいます（区分所有法1条）。
（一棟の建物の中にある、構造上の独立性と利用上の独立性を有する部分、でも可）
一棟の建物に属する一個の区分建物についてのみ表題登記を申請することができますか。
できません。区分建物の表題登記の申請は、同一の一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければなりません（法48条1項）。
区分建物が属する一棟の建物の内部にある廊下や階段室を登記することはできますか？
それらは法定共用部分であるため、登記することができません（区分所有法4条1項、準則78条3項）。
区分建物において分離処分禁止の原則というものがありますが、どのようなものか説明してください。
区分所有者が有する専有部分と、その専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない原則のことをいいます（区分所有法22条1項）。
敷地権となる敷地利用権には、 どのような種類がありますか？
登記された所有権、地上権、賃借権があります。
土地家屋調査士法
土地家屋調査士の使命について説明してください。
（「土地家屋調査士法１条を述べてください。」と問われることもある）
土地家屋調査士は、不動産の表示に関する登記及び土地の筆界を明らかにする業務の専門家として、不動産に関する権利の明確化に寄与し、もって国民生活の安定と向上に資することを使命とします。
土地家屋調査士の職責について説明してください。
（「土地家屋調査士法２条を述べてください。」と問われることもある）
常に品位を保持し、業務に関する法令及び実務に精通して、公正かつ誠実にその業務を行わなければなりません。
なぜそのような規定が置かれているのですか？
土地家屋調査士の業務は、極めて専門的な知識と技能を有していなければならないものですし、公共的な業務だからです。
土地家屋調査士が、他人の依頼を受けて業として行うことができる事務を３つ挙げてください。ただし、民間紛争解決手続代理関係業務を除きます。
（下記のうち3つを答える）
①表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査や測量
②表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続の代理
③表示に関する登記の申請手続又はこれに関する審査請求の手続について提出する書類や電磁的記録の作成業務
④筆界特定手続代理関係業務
⑤上記の事務についての相談業務
（法3条）
調査士に課されている義務を３つお答えください。
（下記のうち3つを答える）
①表示に関する登記について必要な土地又は家屋に関する調査や量
（下記のうち３つを答える）
・２以上の事務所を設けないこと（調査士法18条）
・事務所に調査士の事務所である旨の表示をすること（調査士法19条1項）
・業務上使用する職印を定めること（調査士法20条）
・依頼をしようとする者に対し、あらかじめ報酬の基準を明示すること（調査士法21条）
・他人にその業務を取り扱わせないこと（調査士法22条）
・補助者を置いたとき又は置かなくなったときに、遅滞なく所属調査士会に届け出ること（調査士法23条2項）
・不当な手段によって依頼を誘致しないこと（調査士法24条）
・依頼に応ずる義務のある業務を拒んだ場合において、依頼者の請求があるときは理由書を交付すること（調査士法25条1項）
・依頼に応ずる義務のない業務を承諾しないときは、速やかにその旨を依頼者に通知すること（調査士法25条2項）
・依頼者に交付し、又は官庁に提出すべき書類を作成したときに、記名押印すること（調査士法26条1項）
・依頼者から報酬を受けたとき、領収証の正副２通を作成し、正本に記名し、職印を押して依頼者に交付し、副本は作成の日から３年間保存すること（調査士法27条1項）
・事件簿を調製し、閉鎖後7年間保存すること（調査士法28条）
土地家屋調査士となる資格を有しない者にはどのような者がいるか、３つ挙げてください。
（下記のうち3つを答える）
①禁錮以上の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなってから3 年を経過しない者
②未成年者
③破産者で復権を得ない者
④公務員であって懲戒免職の処分を受け、 その処分の日から3 年を経過しない者
⑤土地家屋調査士法の規定により業務の禁止の処分を受け、 その処分の日から3 年を経過しない者
⑥測量法の規定に違反し罰金以上の刑に処せられたことより登録の抹消の処分を受け、 その処分の日から3 年を経過しない者
⑦建築士法の規定により免許の取消しの処分を受け、 その処分の日から3 年を経過しない者
⑧ 司法書士法の規定により業務の禁止の処分を受け、その処分の日から3 年を経過しない者
（法5条）
土地家屋調査士として業務を始めるときにはどのような手続きをしなければならないかを説明してください。
事務所を設けようとする地を管轄する法務局又は地方法務局の管轄区域内に設立された土地家屋調査士会を経由して、土地家屋調査士会連合会に登録申請書を提出します（法9条）。
また、それと同時に、土地家屋調査士会に入会する手続をとります（法52条）。
土地家屋調査士の登録が拒否されるときとはどのようなときか、お答えください。
①登録の申請をした者が土地家屋調査士となる資格を有しないとき
②土地家屋調査士会への入会の手続をとらないとき
③心身の故障により土地家屋調査士の業務を行うことができないとき。
④土地家屋調査士の信用又は品位を害するおそれがあるときその他土地家屋調査士の職責に照らし土地家屋調査士としての適格性を欠くとき
に、登録が拒否されます（10条）。
土地家屋調査士に、他人からの依頼に応じる義務を課した主旨は何か説明してください。
土地家屋調査士の業務は極めて公共性の高い業務であり、みだりに依頼を断るようなことがあれば、不動産の円滑な取引に支障をきたすからです。
報酬を受けたとき、なにをする必要がありますか？
領収証を正副２通作成します。正本には記名し、職印を押した上で依頼者に交付し、副本は作成の日から３年間保存します（調査士法施行規則27条1項）。
土地家屋調査士の登録の制度が必要とされる理由を説明してください。
土地家屋調査士の資格を有する者を土地家屋調査士会連合会において把握すると共に、その者が真正な資格者であることを公証するためです。
土地家屋調査士会が置かれている目的を説明してください。
会員の指導及び連絡に関する事務を行うことにより、土地家屋調査士の品位を保持し、その業務の改善進歩を図るためです（47条2項）。
土地家屋調査士会の入会が必要とされる理由を説明してください。
土地家屋調査士会の指導と連絡を受けるためです。また、登録のみ行って業務を行わない土地家屋調査士を排除するためです。
土地家屋調査士法第22条から第25条に規定されている、土地家屋調査士が守らなければならないことを挙げられるだけ挙げてください。
（下記のうち挙げられるものを挙げる）
・正当な事由がある場合でなければ、依頼を拒んではならない（法22条）
・虚偽の調査又は測量をしてはならない（法23条）
・所属する土地家屋調査士会及び土地家屋調査士会連合会の会則を守らなければならない（法24条）
・正当な事由がある場合でなければ、業務上取り扱った事件について知ることのできた秘密を他に漏らしてはならない（法24条の2）
・所属する土地家屋調査士会及び土地家屋調査士会連合会が実施する研修を受け、その資質の向上を図るように努めなければならない（法25条1項）
・業務を行う地域における土地の筆界を明らかにするための方法に関する慣習その他の土地家屋調査士の業務についての知識を深めるよう努めなければならない（法25条2項）
土地家屋調査士法第56条に規定されている注意勧告について説明してください。
土地家屋調査士が土地家屋調査士法又は土地家屋調査士法施行規則に違反するおそれがあると認めるときに、土地家屋調査士会がその所属会員に対して注意を促し、又は必要な措置を講ずべきことを勧告することができるという規定です（法56条）。
土地家屋調査士となる資格がないのに、 虚偽の申請をして土地家屋調査士の登録を受けた者がいた場合、どのような処分がなされるか説明してください。
1 年以下の懲役又は100万円以下の罰金に処せられます（法69条）。
土地家屋調査士に対する懲戒処分の種類をお答えください。
戒告、2年以内の業務の停止、業務の禁止があります（法42条）。
それらの懲戒処分は誰が行いますか？
法務大臣が行います（法42条）。
土地家屋調査士が業務の禁止処分を受けた場合、どうなるか説明してください。
欠格事由に該当するため、土地家屋調査士会連合会に備える名簿の登録が取り消されます。また、処分の日から3年を経過しない間は、土地家屋調査士となる資格を失います（法5条5号、法15条1項4号）。
あなたはどのような土地家屋調査士になりたいですか？
（自由回答）
以上が口述試験の問題（質問）と模範解答となります。
口述試験4つのポイント
いかがでしたでしょうか？さて、ここでは重要なポイントをいくつか挙げておきます。
１．落とそうとはしてこない
不合格にしてやろう、という嫌な感じは受けません。圧迫感もありません。
むしろ、答えに詰まっていると、助け舟を出してくれることもあります。
２．余計なことは答えない
知識をアピールする場ではありません。
質問に対してなるべくポイントで答えるようにします。
想定していた答えに満たない場合、試験官から追加で質問がされます。
３．品位をもつ
調査士法２条を体現するよう、品位をもって受け答えすることを意識しましょう。
４．分からなくても焦らない
試験時間は10分程です。
その間に15個ぐらい質問されると思ってください。
分からない問題があっても、「すみません、勉強不足で分かりません」と回答すれば大丈夫です。
焦って頭が真っ白にならないようにしましょう。
なお、憶測で適当に答えることは避けるべきです。
それでは、調査士法１条・２条などの口述試験で頻出の条文を押さえつつ、今までの学習で得た知識を言葉にする練習をしてみてください。
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