「宅建の勉強をしているけど35条書面が難しくてよく分からない」、「重要事項説明について分かりやすく説明して欲しい」と悩む方はいるのではないでしょうか。

35条書面(重要事項説明書)が重要なことは、宅建試験対策には必須の範囲であり、また実務にも関わる内容であることが理由です。

しかし、内容が複雑なので知識を理解したうえで頭に入れるのに、苦労している方が多いかもしれません。

この記事では、35条書面・重要事項説明について分かりやすく説明します。

この記事を読めば、35条書面や重要事項説明の基本が理解できるので、宅建試験の対策を進める方はぜひご確認ください。

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35条書面(重要事項説明書)とは?

宅地建物取引業者(宅建業者)には、土地や建物の契約を締結する前に、お客様に対して一定の事項(重要事項)を説明する義務があります。

この説明のことを「重要事項の説明(重要事項説明)」といい、重要事項を記載した書面のことを「重要事項説明書」といいます。

重要事項説明書は、重要事項が定められているのが「宅建業法35条」であることから、「35条書面」と呼ばれています

ここでは重要事項説明について、次の3点から詳しく確認していきましょう。

  • 重要事項説明は誰が行うのか?
  • 重要事項説明は誰に対して行うのか?
  • 重要事項説明では何を説明するのか?

重要事項説明の特徴を分かりやすく説明しているので、基礎を知りたい方は参考にしていきましょう。

重要事項説明は誰が行うのか?

まず、重要事項説明は宅建業者が行うものであると義務付けられています。

そのため宅建業者は、「宅地建物取引士(宅建士)に、35条書面を交付して説明をさせる」ことを通じて、この義務を果たします。

この説明の際、宅建士は宅建士証を必ず提示しなければなりません。また、重要事項説明書には、宅建士による記名が求められます。

重要事項説明は誰に対して行うのか?

重要事項説明は、契約を締結する前に、買主・借主になろうとしている方に対して行うものとされています。

なお、買主・借主になろうとしているのが宅建業者である場合には、重要事項説明のうち、「重要事項を説明すること」は省略できます。

不動産取引のプロである宅建業者が相手ですから、重要事項を説明しなくても内容は理解できるので説明不要というわけです。

ただし、たとえ宅建業者であっても、重要事項の内容は正確に理解する必要がありますから、「35条書面の交付」は省略できません。

重要事項説明では何を説明するか?

重要事項として説明する内容は、例えば以下のようなものです。

  1. 登記されている権利
  2. 法令による制限の概要
  3. 私道負担
  4. 飲用水、排水、電気、ガスに関する事項
  5. 宅地造成又は建築工事の完了前の宅地建物については完了時における形状、構造等
  6. 区分所有物については建物の敷地の権利や共用部分に関する事項等

また取引の条件に関する説明事項は、以下の通りです。

  1. 売買代金や賃料以外に授受される手付金や敷金の額、その目的
  2. 契約解除
  3. 損害賠償の予定又は違約金
  4. 手付金保全措置を講ずべき場合における保全措置の概要
  5. 支払金・預り金の保全措置の概要
  6. ローンのあっせんの内容とあっせんによるローンが成立しない時の措置など

参考元:公益社団法人全日本不動産協会|重要事項説明の基本

これらの重要事項を説明する際は、宅地建物取引主任者証を提示する必要があります。

宅建業法の法改正について

2017年に法改正された重要事項に関する項目2点を、以下に抜粋します。

1.「宅建業者に介する重要事項説明の簡素化」:宅地または建物の取得者又は借主となる者が宅建業者である場合、重要事項の説明を要せず、35条書面の交付のみで足りる(法第35条第6項関係)

2.「重要事項説明の対象の追加」:①建物状況調査(実施後1年を経過していないもの)を実施しているかどうか、及び実施している場合にはその結果の概要(既存住宅の売買・交換・賃貸が対象)②設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存状況(既存住宅の売買・交換が対象)(法令第35条第1項第6号の2)

参考元:公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会|Real Partner

ITによる重要事項説明について

「ITを活用した重要事項説明(IT重説)」とは、WEB会議システム等を用いた重要事項説明のことです。

IT重説は、パソコンやスマホなどを活用して対面と同じような説明・質問ができる場合、対面での重要事項説明と同様に扱うと規定されています。

注意点としてIT重説を実施する場合、重要事項説明を行う前に、買主・借主に重要事項説明書や添付書類を送付しておく必要があります。

また、お客様にIT重説の実施を求めても同意していただけるとは限らないことを、事前に把握しておきましょう。

売買・交換・賃借の違い

重要事項説明へ記載される内容は、主に「売買・交換」と「賃借」で細かく異なる部分があります。

賃借のみに必要な記載事項で特に宅建試験で問われやすいのが、以下の3点といわれています。

  1. 台所・浴室・便所等の整備状況(建物に限る)
  2. 契約期間・契約更新に関する事項
  3. 敷金など契約終了時における金銭の精算

注意点として、2の「契約期間・契約更新に関する事項」は契約前の35条書面に、契約の内容が記載されていることを覚えておきましょう。

35条書面と37条書面の違い

37条書面とは、宅地や建物の契約締結時に交付しなければならない書面のことです。

37条書面に必ず記載しなければならない事項は、例えば以下のようなものです。

  • 建物の構造耐力上主要な部分の状況
  • 代金や支払いの時期、方法
  • 引渡しの時期
  • 移転登記の申請時期

また35条書面と37条書面の交付・説明条件の違いは、以下の通りです。

35条書面37条書面
説明義務ありなし
交付時期契約成立前契約成立後遅滞なく
交付・説明説明義務は業者説明するのは
宅地建物取引士
業者に作成・交付義務宅地建物取引士以外の
従業員が交付してもよい

37条書面には引渡しや支払代金などの、不動産取引に関する具体的な事項が明記されています。

明記される内容から、37条書面は「契約成立後」に交付する書類だと把握しておけば、記載事項が覚えやすいかもしれません。

35条書面についてのQ&A

最後に35条書面(重要事項説明)のQ&Aを3つ紹介します。

35条書面(重要事項説明)についての細かい情報を確認して、宅建試験への理解を深めていきましょう。

Q. 宅建業者にも重要事項説明は必要ですか?

買主・借主が宅建業者の場合は重要事項説明を行う必要はなく、35条書面の交付のみで問題ありません。

宅建業者への重要事項説明の省略は、2017年の法改正により変更になりました。

Q. 宅建業法に違反した場合はどうなりますか?

宅建業法35条に違反、すなわち重要事項説明を省略した場合、指示処分または1年以内の業務停止処分を受け、そして情状が重い場合は、免許の取り消し処分を受ける可能性があります。

宅建業法35条に定められる重要事項説明は、買主・借主にとって慣れない不動産契約の中で、十分な情報を得たうえで購入・賃借の判断をする必要があり重視されています。

重要事項説明は宅建業者が業務を行う際、最も基本で大事な業務といえるでしょう。

Q. 重要事項説明書の交付先は?

35条書面(重要事項説明)の交付先は、取引内容によって異なります。

  • 売買:買主に交付
  • 交換:両当事者に交付
  • 賃借:借主に交付

相手が宅建業者であっても、35条書面の交付は必須となります。

まとめ

重要事項の説明や35条書面の交付が必須なのは、不動産取引に慣れていない方にとってなくてはならない大切なものだからです。

買主・借主は、売主・貸主から契約前の時間的余裕がある時期に説明を受け、じっくりと考えてから契約に進む必要があります。

重要事項説明は、宅建業者自身がトラブルに巻き込まれないための大切な防御策でもあるので、重要事項説明の意義を確認しておきましょう。

35条書面(重要事項説明)は宅建試験に頻出される項目なので、売買・交換・賃借との違いや37条書面との違い、法改正などの要点を抑えながら、しっかりと試験対策を進めましょう。

関連記事:37条書面(契約書)とは?記載事項や35条書面との違いを解説

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この記事の監修者 林 裕太講師

2007年に行政書士試験に合格し、大手資格予備校で長年行政書士試験の受験指導を行う。

初学者向けの入門講座から、受験経験者を対象とした上級講座まで幅広く講座を担当。

本試験の出題傾向を緻密に分析した上で、初学者・受験経験者問わず、少しでもわかりやすく、点をとりやすくなるような講義とテキスト作りに心血を注ぐ。

また、様々な資格試験に精通する「資格マニア」でもある。

アガルートアカデミーでは、行政書士試験だけでなく、公務員試験(法律系科目,社会科学等)、

宅地建物取引士試験、司法試験(一般教養科目対策)、ビジネス実務法務検定®試験の指導も行う。

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