不動産鑑定士試験｜【2026年合格目標】短答式試験・論文式試験対策講座

第7章-1 参考過去問 平成20年問題29改題につきまして
解答例にてインウッド式を用いて、償却前の純収益を算定するとありますが、こちら有期還元法ではダメな理由が理解できておりません。
P＝価格時点の建物及びその敷地の収益価格
(1+Y)N＝2.00
Y(1+Y)N＝0.16
有期還元法の式に当てはめ
100＝a×1.00÷0.16
a＝625 ではなく、
インウッド式 n年後の土地の価格 n年後の建物価格を反映しなければならない理由が知りたいです。
また、であれば有期還元法を利用するタイミングとかいつになるのでしょうか。

質問ありがとうございます。阿部です。
まずインウッド式を簡潔に説明しますと、「収益期間後の残存価額がある場合における有期還元法」です。
具体的にインウッド式を用いる場合としましては、①耐用年限までに十分な償却額を回収することができないと考えられるほど残存耐用年数が短い場合、②内部不均衡、外部不均衡など最有効使用の観点から当該不動産の純収益が非永続的なものと認められる場合があります。
つまり、「建物はまだ十分使用できるにもかかわらず、なんらかの理由で取り壊さないといけない場合」といったケースでインウッド式を用いることになります。 反対に、建物が使用できる限りは当該建物を継続使用する前提の場合は通常の有期還元法を用いることになります。
本問におきましては、建物の経済的残存耐用年数が30年も残っているにもかかわらず、保有期間9年(9年後に取り壊すといった趣旨)となっていますからインウッド式を用いることになります。
なお本問とは全く関係がないのですが、借地権付建物の事例で「10年間の事業用定期借地権」の場合、10年後には更地として返還しなければならない(定期借地権は普通借地権と異なり更新されない)ので、建物の残存耐用年数が残っていても取り壊しますから、インウッド式を用いることになります。
余談ですが、本問は新築の貸家及びその敷地ですから、10年後を目途に本社ビルとして移転する計画であるが、それまでの期間は一棟貸し定期借家契約のオフィスとして賃料収入を得て、9年後に大規模な用途変更(コンバージョン)を行う計画である場合などが想像できます(大規模な用途変更は建て替えと同じように考えるのでインウッド式を用いることになります)。
以上となります。頑張ってください。

第7-2章 鑑定評価の方式(賃料)についての質問です。
いつも迅速にご対応いただき本当にありがとうございます。 平成21年度参考過去問につきまして、「月額実質賃料＝支払賃料+一時金の運用益」であることは理解できているのですが、［解答］にて×12ヶ月分を求めている理由がわかりません。
ご多忙中大変恐縮ですが、よろしくお願いします。

質問ありがとうございます。阿部です。
ご指摘の通り、実質賃料は支払賃料と一時金の運用益及び償却額等で構成されています。
本問の場合、敷金に関しましては7か月分を受け取り、例えば銀行の定期預金等に預入れることで、運用利回りとして1年間で2％の利息相当額を受け取ることができます。
また礼金に関しましては返還しませんので、受け取った1か月分が収入となるのですが、本問ではこれを3年間にわけて計上するため、当期に計上する1年分は受け取った金額の34％となります。なお、こちらも定期預金等に預け入れれば利息が付くため、きれいな3等分より利息分だけやや大きくなります。
いずれにしましても、敷金及び礼金からもたらされる収入が1年分で計算されるため、支払賃料の方もこれにそろえて12か月分で計算しないといけません。
なお、敷金及び礼金からもたらされる収入の方を12等分し、月額にそろえても計算は可能です。もし月額にそろえて計算されたのでしたら、そのままでも問題ありません。
余談ですが、実務上は、1つの鑑定評価額を求める過程で年額にそろえて計算する局面と月額にそろえて計算する局面のどちらもあります。
以上となります。頑張ってください。