不動産鑑定士を目指す方にとって、最初の関門となるのが短答式試験です。

不動産鑑定士試験は2次試験への切符を手にするための重要なステップであり、しっかりとした対策が求められます。

本記事では、不動産鑑定士の短答式試験について、試験の概要から日程、合格率、難易度まで徹底的に解説します。

これから受験を考えている方、効率的な学習方法を知りたい方は、ぜひ最後までご覧ください。

不動産鑑定士の短答式試験(1次試験)とは?

短答式試験は1次試験に位置づけられ、基礎的な知識を問う選択式の問題が出題されるのが特徴です。

不動産鑑定士試験は、短答式試験と論文式試験の2段階で実施されます。

1次試験に合格しなければ論文式試験を受験する権利が得られないため、不動産鑑定士への第一歩として非常に重要な位置づけとなっています。

短答式試験の概要・出題形式

短答式試験は、マークシート方式による五肢択一式で実施されます。

試験時間は2時間で、全40問が出題される形式です。

問題は正誤を判断する形式や、最も適切なものを選ぶ形式など、さまざまなパターンで構成されています。

基礎知識の定着度と正確な理解が試される内容となっており、暗記だけでなく応用力も求められるでしょう。

合格基準は総合で満点の70%以上が目安とされていますが、年によって調整されるケースもあります。

試験科目(行政法規・鑑定理論)と配点

短答式試験では、以下の2科目が出題されます。

• 行政法規
• 鑑定理論

行政法規

行政法規は、不動産に関する法令を中心とした科目です。

具体的には、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、都市計画法、建築基準法、土地基本法、不動産登記法などが出題範囲となっています。

法律の条文や制度の理解が求められるため、正確な知識の習得が必要です。

鑑定理論

鑑定理論は、不動産鑑定評価基準や不動産の価格形成に関する理論を扱う科目となります。

不動産の鑑定評価に関する基本的な考え方や手法、用語などが問われ、実務の基礎となる重要な知識が試されます。

配点は行政法規が100点、鑑定理論が100点の合計200点満点です。両科目とも同じウェイトで評価されるため、偏りなく学習を進める必要があるでしょう。

受験資格と受験料

不動産鑑定士の短答式試験には、受験資格の制限が一切ありません。

年齢、学歴、実務経験などを問わず、誰でも受験が可能です。

この点はほかの難関資格と比較しても門戸が広く、意欲があればチャレンジできる環境が整っています。

学生でも社会人でも、自分のタイミングで受験できることは大きなメリットといえます。

受験料は書面申請の場合13,000円で、電子申請は12,800円です。

願書提出時に受験手数料として納付する必要があり、一度納付した受験料は原則として返還されません。

【2026年】短答式試験の日程・試験会場

不動産鑑定士の短答式試験は、毎年1回、5月中旬頃に実施されます。

試験の日程は年によって若干変動するため、最新の情報を確認することが重要です。

願書受付期間と申込方法

2026年の試験の願書受付期間は、例年通りであれば2月中旬から3月上旬頃となる見込みです。

申し込み方法は、インターネット出願と郵送出願の2つから選択できます。

インターネット出願の場合は、国土交通省の受験申込専用サイトから手続きを行います。

郵送出願の場合は、受験案内を取り寄せたうえで、必要書類を簡易書留で送付する流れです。

近年はインターネット出願が主流となっており、24時間いつでも申し込めるメリットがあります。

ただし、受付期間の締切直前は回線が混雑する可能性があるため、余裕を持った申し込みを心がけましょう。

試験時間

試験時間は以下のとおりです。

• 10:00～12:00：不動産に関する行政法規（2時間）
• 13:30～15:30：不動産の鑑定評価に関する理論（2時間）

当日は時間に余裕を持って会場に到着する必要があります。

試験会場は、東京、大阪、福岡など全国の主要都市に設置されます。

受験地は願書提出時に選択しますが、会場の詳細は受験票に記載されて通知される仕組みです。

合格発表日と通知方法

短答式試験の合格発表は、試験実施から約1か月後の6月中旬頃に行われます。

合格発表は、国土交通省のホームページに合格者の受験番号が掲載される形式です。

また、合格者には合格通知書が郵送されます。

合格通知書には論文式試験の受験に必要な情報も記載されているため、大切に保管してください。

不合格の場合でも、成績通知が送付されるため、次回に向けた対策の参考にできます。

不動産鑑定士短答式試験の難易度・合格率

短答式試験の難易度は、国家資格の中ではやや高めのレベルに位置づけられます。

基礎知識を問う試験ではありますが、出題範囲が広く、正確な理解が求められるため、決して侮れない難易度です。

過去5年の合格率・受験者数の推移

過去5年間の短答式試験の合格率と受験者数を見ていきましょう。

年	受験者数	合格者数	合格率
令和7年	2,144	779	36.3%
令和6年	1,675	606	36.2%
令和5年	1,647	553	33.6%
令和4年	1,726	626	36.3%
令和3年	1,709	621	36.3%
令和2年	1,415	468	33.1%
令和元年	1,767	573	32.4%

この推移を見ると、合格率は概ね32〜36%で安定している状況です。

約3人に1人が合格する計算になりますが、しっかりとした準備なしには合格は難しいといえるでしょう。

短答式試験は独学で合格できる?

結論から述べると、短答式試験は独学でも合格可能です。

ただし、効率的な学習方法と強い意志が求められます。

独学での合格を目指す場合、計画的な学習スケジュールの立案と、質の高い教材の選定が成功の鍵となります。

短答式試験を独学で学ぶメリット・デメリット

不動産鑑定士の短答式試験を独学で学習するメリットとデメリットを紹介します。

まずはメリットから見ていきましょう。

独学のメリット

独学のメリットは、何といっても費用を抑えられる点です。

予備校や通信講座を利用する場合、数十万円の費用がかかることも珍しくありません。

独学であれば教材費のみで済むため、経済的な負担を大幅に軽減できます。

また、自分のペースで学習を進められる点も魅力です。仕事や家庭の都合に合わせて柔軟にスケジュールを組めるため、社会人にとっては大きなアドバンテージとなるでしょう。

独学のデメリット

独学で学習する際の最も大きなデメリットは、学習の方向性を見失いやすい点です。

出題傾向の把握や重要ポイントの理解を自力で行う必要があり、効率が悪くなる可能性があります。

モチベーションの維持も課題となります。

一人で黙々と学習を続けることは想像以上に大変で、挫折してしまう受験生も少なくありません。

疑問点が生じた際に、すぐに質問できる環境がないことも独学のデメリットです。

理解が曖昧なまま先に進んでしまうと、後々大きな躓きの原因となります。

テキスト・参考書・アプリの選び方

独学で合格を目指す場合、教材選びは極めて重要です。

基本テキストは、不動産鑑定士試験に特化したものを選びましょう。

行政法規については、法令集と解説書の両方を用意するのが理想的です。

法令集で条文を確認しつつ、解説書で理解を深める学習方法が効果的となります。

鑑定理論については、不動産鑑定評価基準の理解が不可欠です。

基準本文だけでなく、運用上の留意事項まで目を通す必要があります。

基準の解説書を活用すると、より深い理解につながるでしょう。

模試活用のすすめ

独学で学習を進める場合でも、模擬試験の受験は強く推奨されます。

模試には、自分の実力を客観的に把握できる、時間配分の感覚を養える、試験会場の雰囲気に慣れられる、といったメリットがあります。

多くの資格予備校が、不動産鑑定士試験の模擬試験を実施しています。

独学者でも単発で受験できるケースが多いため、積極的に活用しましょう。

模試は本番の1~2か月前に受験するのが理想的です。

結果を分析し、弱点分野を集中的に対策する時間を確保できます。

短答式試験の合格による免除制度とは?

不動産鑑定士試験には、短答式試験の合格者に対する免除制度が設けられています。

免除制度を理解しておくと、学習戦略を立てるうえで有利に働くでしょう。

短答式試験合格者は翌年以降の短答式が免除

短答式試験に合格すると、翌年および翌々年の短答式試験が免除されます。

つまり、短答式試験合格後の2年間は、論文式試験から受験できる仕組みです。

この制度により、短答式試験合格後は論文式試験の対策に集中できます。

短答式と論文式を同時並行で準備する必要がないため、学習効率が大幅に向上するでしょう。

ただし、免除を受けるためには、論文式試験の受験申込時に短答式試験の免除申請を行う必要があります。

申請を忘れると免除が適用されないため、注意が必要です。

免除期間と回数制限について

短答式試験の免除期間は、合格した年の翌年と翌々年の2年間です。

2025年に短答式試験に合格した場合、2026年と2027年の論文式試験を受験できます。

免除の回数に制限はありません。

2年間の免除期間中に論文式試験に合格できなかった場合、再度短答式試験から受験する必要があります。

この免除制度を最大限に活用するためには、短答式試験合格後すぐに論文式試験の準備を開始することが重要です。

2年間という期間は長いようで短いため、計画的な学習が求められます。

なお、短答式試験に合格したものの、免除期間中に論文式試験を一度も受験しなかった場合でも、免除期間は経過してしまいます。

せっかくの免除資格を無駄にしないよう、積極的に論文式試験にチャレンジしましょう。

不動産鑑定士短答式試験に関するよくある質問

短答式試験について、受験生から寄せられることの多い質問をまとめました。

解答速報はいつどこで見られる?

試験当日の夕方から翌日にかけて、各資格予備校が解答速報を公開します。

主要な予備校のWEBサイトで無料公開されるケースが多いため、自己採点に活用できます。

ただし、解答速報はあくまで予備校による予想解答です。公式の正解とは異なる可能性もあるため、参考程度に留めておくのが賢明でしょう。

正式な合格発表まで約1か月あるため、解答速報で一喜一憂するよりも、次のステップに向けた準備を始めることをおすすめします。

短答式試験だけの合格でも就職・転職に有利?

短答式試験のみの合格は、残念ながら就職や転職で大きなアドバンテージにはなりません。不動産鑑定士として業務を行うには、最終的に論文式試験にも合格し、実務修習を経て資格登録する必要があります。

ただし、不動産業界や金融機関などでは、資格取得に向けた努力を評価してくれる企業もあります。

履歴書に「不動産鑑定士試験短答式合格」と記載することで、専門知識の習得に取り組んでいる姿勢をアピールできるでしょう。

また、不動産鑑定業界への就職を考えている場合、短答式試験合格は一定の評価につながります。将来的に不動産鑑定士として活躍する意欲を示す材料となるからです。

行政書士や宅建士との難易度比較は?

不動産鑑定士の短答式試験は、宅地建物取引士(宅建士)よりも難易度が高く、行政書士と同程度かやや難しいレベルです。

宅建士試験の合格率は例年13〜18%程であるのに対し、短答式試験は約34%と高めです。

ただし、出題範囲の専門性や深さを考慮すると、単純に合格率だけで比較はできません。

行政書士試験の合格率は10〜15%程で、短答式試験よりも低い傾向にあります。

ただし、試験形式や出題範囲が異なるため、一概にどちらが難しいとは言い切れません。

重要なことは、各資格の特性を理解したうえで、自分の目標に合った資格を選択することです。不動産の価格評価に関する専門性を身につけたいなら、不動産鑑定士が最適な選択となるでしょう。

まとめ

不動産鑑定士の短答式試験は、不動産鑑定士への第一歩となる重要な試験です。

行政法規と鑑定理論の2科目から200点満点で出題され、70%以上の得点が合格の目安となります。

合格率は約34%で推移しており、3人に1人が合格する計算です。

独学でも合格は可能ですが、計画的な学習と質の高い教材選びが成功の鍵となります。

短答式試験に合格すると、翌年と翌々年の2年間は短答式試験が免除され、論文式試験から受験できます。

この免除制度を活用して、効率的に最終合格を目指しましょう。

次回の試験に向けて、早めに準備を始めることをおすすめします。

しっかりとした対策を行えば、必ず合格への道は開けるはずです。不動産鑑定士という専門性の高い資格の取得に向けて、着実に歩みを進めていきましょう。